中古住宅をリノベーションで戸建て住宅に住む
目次
新築分譲でも予算が合わないなら中古戸建てを快適リノベ。
今、新築戸建て住宅の価格が土地の不足と建築費用も性能向上と原料高になり高騰しています。新築戸建住宅は分譲住宅で土地付き2900万円の価格帯はほぼ無くなり。4000万円以上でないとなかなか買えない時代になってきました。1000万円クラスの中古戸建住宅を購入し構造をスケルトンにしてフルリノベーションをすることを検討することでご予算を押さえて、憧れの土地付き一軒家を取得するのも検討をしてみてはいかがでしょうか？
長寿になり健康年齢が長くなり、賃貸住宅の受け入れ問題やマンションの建替え・営繕費用の高額化等、戸建て住宅の価値が見直されてきています。８０代でも健康に暮らせる＝家賃を払い続ける期間も伸びていることを意味します。土地を取得しておくことで一定の安心感を得ることができる一戸建てで将来設計をすることも結果、ライフサイクルコストをお得にできることになります。
中古戸建住宅を選ぶポイント
〇中古戸建住宅を大きく分けると３種類。
〇建物の解体コストを算出しておく。
〇2000年6月（建築基準法改正時）以降の物件で耐震性を確認。
〇工務店を決めてから物件探しをする。
〇価値＝再販可能性を検討する。
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自分にあった中古戸建住宅の種類を知って予算を考える。
中古戸建住宅を購入するケースとして基本的には、3種類あると思います。
①築浅物件
➡リフォームをせずにそのまま暮らす方向け
中古物件としては高額ではあるが、一定の保証や品質を確保したい方向け。
建物の状態も良く、水廻り（お風呂・キッチン・トイレ・洗面等）をリフォームしなくてよく、間取りを変更したり、耐震補強等の構造を変更せず、現状の建物で暮らしてゆく。
リフォームの予算を考えないで土地購入価格と建物価格を考えると新築を建てるよりも予算をかけずに土地付きの一戸建てを取得できる方法です。
価格面では購入価格は高額になるが、同じ条件で新築を購入するよりはお得に購入できるケースが多いです。築浅とはいっても、新築から１０年程度経過しているケースが多く、設備が生活感があり傷みも多少はあることを許容して生活してゆくことになります。
②築15～20年程度＋リフォームはしていない物件
➡土地取得費用と思い安く物件を購入したい＋リフォーム予算はある。
築浅物件よりも、建物の状態は劣り、部分的にリフォームをして自分好みの生活空間で暮らしてゆきたい方向け。
築年数は経過しているので、物件価格はお安く取得できるケースになります。
ただ、リフォームやリノベーションが必要になる為、その予算をしっかりと取っておくことが必要になります。自分の好みにリノベーションしたい場合はこのケースになりますが、課題は耐震性能や断熱性能です。基本的な性能を住まいに持たす為の費用が高額になる物件を見分ける力が必要になります。
物件取得価格によりますが、交渉できるプロと一緒に物件を探すことをお勧めします。建築条件や規制を理解することも必要になります。戸建てのリフォーム・リノベーションでよく問題視されているケースがありますので、不動産会社の意見ではなく、建築のプロの意見が重要になってきます。しっかりと建物の構造や将来したいことをお伝えした工務店の選定が大事になります。
③築年数15年以上＋フルリフォームしている物件
➡マンションとの購入比較でリフォーム費用は考えていなくてきれいな室内で今、よく売れている家が欲しい方向け。
工務店が建てて販売しているケースが少なく、不動産会社が古家を購入してリノベーションして販売していることが多く、内装は綺麗で、流行りの間取りに変更してフルリノベーションしていることが多いです。
少し高額にはなるが、建物の保証が付いていれば、安心して購入できるので人気です。ただ、2025年4月からは、許容応力度計算が義務化され、リフォームでも確認申請が必要になります。＝実は、戸建てのフルリノベーションで構造計算や耐震性能・断熱性能の面で多くのトラブルが発生しているから建築基準法が改正されたんです。
それまでに安くリフォームして売ってしまおうという業者も出てきていますので注意が必要です。まずは工務店や業者選びをする際に、耐震性能や断熱性能の知識や対応がしっかりしている会社を選ぶことが大事になります。
物件の建物解体コストを算出しておく。
『古家付き土地』という表記ででている売り物件を目にすることがあります。中古物件には築20年を経過している物件も多く、日本では建物自体が築２０年を超えてくると不動産としての評価がゼロになり、解体を前提として物件として販売されています。『古家付き土地』はこの物件に該当します。2000年6月以前の建物は耐震性能や断熱性能に対する基準も確立していない時期の為、戸建て住宅の性能を担保する。基礎や構造・断熱・結露対策や劣化対策などの現代の基準を満たしていない建物が多く、立地条件や地盤や建築条件などを加味して価格が提示されているケースがほとんどです。
『古家付き土地』で築年数が２０年以上経過している物件は建物の解体費用や、『再建築不可 物件』や建築条件の確認・地盤の状態やインフラ設備の確認などをする必要があります。物件か価格が安いのには理由があります。
中古物件を購入してからのご相談で問題になるのが、築10年は超えている物件で外観はそこそこ綺麗な物件でも、間取り変更やキッチンの位置変更などで構造的にできない物件もあることです。
意外と知られてなく、不動産会社からは築年数も古くないのリノベーションされればいいのでは、と提案されて購入されるケースです。
お得に中古戸建を購入できても、理想の間取りをするには、構造的には適していない場合があります。その為に、中古物件のリノベーションの場合は、解体費用を事前に算出しておき、予算に組み込んでおくことをお勧めいたします。
2000年6月（建築基準法改正時）以降の物件で耐震性を確認。
中古戸建物件で大事なポイントとして、その建物に耐震性能が十分にあるか否かを判断する基準の一つに、建築の構造が重要になります。
日本は地震が多い国であり、国土交通省のHPには各市町村ごとに、地震ハザードマップで想定される震度などが公開されています。（国土交通省：わがまちハザードマップ）
震度6～7程度の大地震が起きた場合にも家屋が倒壊しないとされた新基準ができたのが、2000年6月の建築基準法の改正から始まりました。工務店も多くが新基準に対応した構造の住宅を建てるようになり、耐震性能の向上への意識が高まってゆきました。中古戸建住宅を購入する際に、耐震性能が一定以上の配慮があるか否かの判断基準にはなります。
しかしながら、木造戸建て住宅は、4号特例という耐力壁の量・倍率で簡易に建築確認を受けて建てる特例があった為、基礎・耐力壁のバランス・直下率という荷重バランスを考えて構造を計算できているか否かで耐震性は大幅に異なってきます。
又、劣化対策として、結露による躯体の劣化により初期の構造性能を保有していない物件もあります。
2025年には、新たに建築基準法が改正され、新築・増改築工事に関してこの4号特例が無くなり、木造平屋200㎡以下の建物は従来どおり4号特例が使え、木造平屋300㎡超・木造２階建300㎡を超える建物はすべて簡易な構造計算が必要になり、許容応力度計算をして建築をすることになります。
今回、木造平屋200㎡超～300㎡以下・木造ニ階建て300㎡以下の建物に関しては、従来の仕様規定を見直し・壁や柱の構造基準が見直されました。これにより、太陽光発電などの荷重と柱荷重のかかり方を理解して設計することが必要になりました。
木造ニ階建ての建物は、今までは設計者の経験と勘で壁量という基準が満たされていればよかったことを、しっかりと構造計算（許容応力度計算）をして設計をすることになりました。仕様規定はあくまで包括的な安全基準です。個別に構造計算（許容応力度計算）を実施し設計することで、より地震に強い住宅が建ってゆくことになります。
これは、新基準以降に建てられた建物もすべてが耐震性の高い構造計算をして建てられた建物ではないという事を意味していますし、増改築をして間取りを変更する場合には、しっかりと地震に耐えうる構造である根拠を検証・設計することが求めらることになる為、経験も必要ですが構造計算をすることで、根拠ができることになります。
※建築基準法改正前であっても、木造住宅の場合は構造の劣化をチェックし間取変更をする為に構造計算を示せる工務店に仕事をお願いすることが望ましいです。
2025年の法改正以降には、当然、費用も従来よりも高額になることが想定されています。しっかりと構造計算ができ、耐震補強を含めた提案が必要になります。中古住宅であっても現状の構造を診断できる会社を選ぶことが戸建住宅の購入には必要な条件になってきます。
（国土交通省HP：建築基準法改正）
工務店を決めてから物件探しをする。
不動産情報はネットで多くの情報を得られる時代になりました。（ランディーで物件探し）でも、失敗しない中古物件の探し方は、築浅物件を購入が少し高いけど、条件が合えばベストです。しかし、なかなかいい物件に出会うことは少なく、築古物件をリフォームやリノベーションをする選択をする場合は、工務店を決めてから、一緒に物件を相談しながら物件を絞り、内見に行くのがおすすめです。
不動産情報に記載されている建築条件から、見えない情報を得ることができます。新築住宅を建ててきた工務店だからこそ、提供してもらえる情報も多くあります。
リフォーム費用を安くするコツは、中古物件の目利きにかかっていると言っても過言ではありません。
経験豊富なスタッフと建築を知っているスタッフがいる工務店を選択することが大事と思います。
デザインと構造をチェックすると建築士ならできるデザインが可能になります。中古物件もおしゃれに自分好みにできるか、プロのアドバイスをもらうことは効果的です。
中古戸建住宅選びのポイント
〇耐震性能・・多くは外壁や基礎の状態からも判断ができます。築年数。
〇雨漏り ・・天井や壁・軒天や屋根の傷み具合。
〇基礎（土台）・・住宅の要。プロがみればわかります。
〇小屋裏 ・・構造チェック。点検口から多くのことがわかります。
〇傾き ・・傷みや無理な構造箇所をチェック。
〇上下水道・ガス ・・ライフラインの設備を点検。
〇電気・設備 ・・容量や老朽化・ライフスタイルを予測
〇断熱 ・・中古住宅は寒い家がまだ多い。対策費用を算出。
〇空調・換気 ・・お部屋の湿度管理も快適空間をつくる為には必須。
資金計画にも影響を与える耐用年数。快適にどれくらいの期間、この住まいで暮らしてゆくのか？予算に合わせて検討が必要です。
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価値＝再販可能性を検討する。
中古戸建住宅や中古マンションの取引量は、２０年前と比較すると２倍の４０万戸を超えています。少子高齢化が進むなか、日本の住宅も建築コストや土地価格の高騰から、リフォームやリノベーションが見直されています。
ライフスタイルに合わせて、欧米でもお子様が小さい時は賃貸アパートで通勤などを考慮した地域で暮らし、小学校へ進学することを機に庭付きの一戸建てで自然も多い空間で子育てをする。老後は、戸建てを売却して暮らしやすい都会へと移動するなど、ライフスタイルに合わせて住まいを移動する時代に日本もなってきています。
これは、土地の価値（便利さ・教育環境など）に影響を受けている日本独自の問題ではなく、先進国ではごく当たり前のことになってきています。
資産価値として建物にも一定の性能と暮らしやすさ・耐久性を考慮し次の世代への渡せる＝価値のある建物にしてゆく文化へと変わろうとしています。
〇再販可能な不動産
立地条件が良い不動産は、土地としての価値があります。子育てや通勤のニーズが根拠になっていましたが、これからは働き方もオンラインで在宅勤務も増え、教育もいい先生の授業をオンラインで受講できる時代に変貌してきています。
費用対効果で家を買うときに、価格だけでなく、将来売却がしやすいかどうかで不動産を選ぶ時代になってきました。
自然環境や、地域住民の取り組みなど、医療施設や地方自治体の取り組み方など、町の人口推移などをみながら、土地を検討することも大事になってきました。
近隣の物件価格の推移を簡単に検索できるランディーはこちらから
〇住宅の基本性能
国は２０年ほど前から長期優良住宅への取り組みを強化し、資産価値がなくなる家ではなく、５０年、１００年とメンテナンスをすることで、資産になる家づくりを支援・推奨してきました。高品質な住宅は、弊社でも築２５年経過しても、小屋裏も基礎も構造もしっかりしていて、これからも永く住まう新築住宅を見てきました。
大事なポイントは、躯体を腐らせない結露対策と地震や天災に強い耐震性と防火性能と雨や湿気対策をしっかりと施されていることです。
室内環境も大事なポイントです。毎日を過ごす空間にきれいな空気は家族の健康の源になります。コストをかけて便利でおしゃれな家もいいですが、将来の売却や子孫へも継承できる住まいになるように、基本性能をしっかりと維持してゆくことが大事です。
〇永く住まえる戸建住宅
高寿命になり、戸建て住宅の持つ意味も変化しています。今、リフォームではバリアフリーにしたり、ヒートショック対策でお風呂と洗面所（脱衣室）のリフォームをすることも多くなっています。平屋が人気なのも、将来を考えて平屋で住まいに上下の移動がない生活を考えて減築をする例も増えてきています。
構造さえしっかりしていると、暮らし方は家族構成の変化にも対応できる住まい方が注目されています。昔は、広く大きなリビングで、浴室は二階のお家も多く、将来の住み方までを考慮した土地選びや物件選びも大事になっています。
〇冷暖房費を抑える工夫
戸建て住宅はマンションよりも冷暖房費が多くかかっているのが一世代前の住宅です。リフォームをすることで、現代の光熱費０住宅を目指して、省エネ住宅へとリフォームする例も増えています。
近年では、国も子育て世代支援として、新築だけではなく、省エネリフォームにも多額の補助金制度があり、追加予算が組まれるほど人気です。
リフォーム・リノベーションには、補助金も活用して省エネリフォームもおすすめです。
まとめ
『新築よりも中古住宅を購入してリノベーション』、確かに初期購入費用を抑えることができるし、便利で気に入った立地条件の土地を購入することができます。
失敗しない中古戸建住宅の購入は工務店や不動産屋を含めて、しっかりとした業者を選択することが必須になります。
不動産のほとんどが業者を選ばず仲介をすることが多いので、その物件を購入した後に、どんな風に自分のライフスタイルにあった住まいへと変えてゆけるのか？
物件を価値のある資産価値にしてゆけるのか？資金計画やライフプランをしっかりと検討して物件を購入することが大事です。
補助金の活用もしっかりと検討しましょう。
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